二沙岛街道，二手房挂牌均价88000‑96000元/㎡，越秀区价格天花板，低密江景大户型为主，代表小区：二沙岛宏城花园、金亚花园，豪宅聚集，小户型极少，流通房源稀缺。
梅花村街道，二手房挂牌均价62000‑68000元/㎡，东风东核心学区，省一级东风东路小学，代表小区：锦城花园、东风广场，电梯改善大盘，学区溢价突出，是越秀中产置业热门板块。
东山街道，二手房挂牌均价58000‑64000元/㎡，东山口核心，培正、署前路小学加持，代表小区：东山紫园、印象东山，洋楼大院与电梯商品房并存，人文底蕴浓厚，老洋房拉高板块均价。
建设街道，二手房挂牌均价54000‑60000元/㎡，淘金片区，配套成熟，代表小区：淘金家园、丽晶大厦，电梯住宅居多，商贸生活便利，学区中等偏上，改善与刚需房源均有供应。
大塘街道，二手房挂牌均价51000‑57000元/㎡，农讲所周边，文德路、豪贤路一带，代表小区：富力宜居、仰忠阁，老城区电梯盘与房改大院交错，学区资源扎实，小户型流通活跃。
华乐街道，二手房挂牌均价49000‑55000元/㎡，麓湖周边，代表小区：麓湖阁、华侨新村，既有低密度华侨别墅，也有普通单位宿舍，板块内房源品质差距较大。
大东街道，二手房挂牌均价47000‑53000元/㎡，中山二路、东川路片区，代表小区：金羊花园，靠近中山一院，教育医疗配套完善，以电梯刚需、改善住宅为主，居住烟火气强。
珠光街道，二手房挂牌均价44000‑50000元/㎡，越秀南、沿江中路一带，代表小区：珠光雅居，老城区步梯大院占比高，少量电梯商品房，江景房源有一定溢价。
北京街道，二手房挂牌均价42000‑48000元/㎡，北京路商圈，代表小区：文德先生，商业繁华，老旧民宅居多，商品房占比不高，嘈杂度高，居住属性弱于商业属性 。
六榕街道，二手房挂牌均价40000‑46000元/㎡，西门口、中山六路周边，代表小区：惠福大院，老城房改房集中，少量电梯楼盘，生活配套齐全，学区属于越秀中等水平 。
流花街道，二手房挂牌均价37000‑43000元/㎡，火车站、服装批发市场周边，代表小区：流花大院，专业市场集中，城市界面杂乱，居住舒适度一般，学区溢价基本消失。
登峰街道，二手房挂牌均价35000‑41000元/㎡，下塘、横枝岗片区，代表小区：恒福阁，城中村、单位宿舍混杂，商品房体量不大，本地自住为主。
矿泉街道，二手房挂牌均价31000‑37000元/㎡，越秀区西北外围，美博城专业市场，代表小区：瑶华大院，批发市场云集，外来人口多，是越秀区二手房价格洼地。
越秀区楼市核心驱动是学区、楼龄、产品类型。二沙岛依靠江景低密豪宅断层领跑；梅花村、东山凭借省一级学区站稳第二梯队；建设、大塘等老城街道，依托成熟配套维持中高位；越往西北流花、登峰、矿泉，受专业市场、城市界面拖累，价格明显回落。
需要特别注意，同一条街道内部价差往往大于街道之间价差。例如梅花村，东风广场优质电梯大户型和老旧房改大院单价可相差2万+/㎡；
东山街道洋房别墅和普通宿舍房源差距悬殊。老城区大量房改房、大院存在公摊、物业、停车短板，部分房源还有上市交易限制，不能只参考街道均价做购房判断。
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